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中央商务区

中央商务区(Central Business District,简称CBD)指一个国家或大城市里主要商务活动进行的地区。其概念最早产生于1923年的美国,当时定义为“商业会聚之处”。随后,CBD的内容不断发展丰富,成为一个城市、一个区域乃至一个国家的经济发展中枢。 一般而言,CBD位于城市中心,高度集中了城市的经济、科技和文化力量,作为城市的核心,应具备金融、贸易、服务、展览、咨询等多种功能,并配以完善的市政交通与通讯条件。

根据中国社科院和中国商务区联盟联合发布的蓝皮书显示,我国三大国家级CBD为北京商务中心区、上海陆家嘴金融贸易区、广州CBD(即广州天河中央商务区)。目前,这三大国家级CBD发展势头良好,发展能级和区域影响力不断提升,正在逐渐向洲际级CBD演进 。

中央商务区,最初起源于20世纪20年代的美国,意为商业会聚之地。20世纪五六十年代,在发达国家,城市中心区制造业开始外迁,而同时商务办公活动却不断向城市中心区聚集,要求一些大城市在旧有的商业中心的基础上重新规划和建设具有一定规模的现代商务中心区。纽约的曼哈顿、巴黎的拉德芳斯、东京的新宿、香港的中环都是国际上发展得相当成熟的商务中心区。

中央商务区是一个城市现代化的象征与标志,是城市的功能核心,是城市经济、科技、文化的密集区,一般位于城市的黄金地带。集中了大量的金融、商贸、文化、服务以及大量的商务办公和酒店、公寓等设施。具有最完善的交通、通信等现代化的基础设施和良好环境,有大量的公司、金融机构、企业财团在这里开展各种商务活动。例如,悉尼设有悉尼商业中心区,香港的商业中心区位于中环和尖沙咀。美加等地称商业中心区为“Downtown”(城市商业区;闹区),因为过去的住宅区都在山上,而商店街都在山下。而日本和韩国称中心商务区为“都心”或“繁华街”。

CBD大多设于一个国家或地区的主要核心地区,区内有各种一流的建筑和完善的公共设施,例如甲级商业大 厦、大型购物中心、政府及公共机构、康乐文娱设施等。此外,区内的交通可达度极高,公路干线、铁路、港口、机场均设于区域周边的便利位置,市民在各区间往来极为方便。CBD占地面积一般在3至5平方公里,有的甚至更大,其总建筑面积少则五六百万平方米,多则上千万平方米,CBD既是一个城市的功能核心,也是现代化大都市的一个重要标志,其中心地价往往远远高于CBD周边地区。

CBD高度集中了城市的经济、科技和文化力量,同时具备金融、贸易、服务、展览、咨询等多种功能。CBD特定的职能要求区内的建筑必须高密度、现代化。因此,CBD中汇集了众多气势恢宏、错落有致的超高层建筑并且拥有非常便捷的交通和现代化的信息交换系统,以及大量的办公、餐饮、服务和住宿设施。一般来讲,写字间要占到总建筑面积的50%,商业、餐饮业及商住建筑约占40%,其他服务设施以及必要的配套设施约占10%。

我国对CBD的规划建设最早始于上世纪九十年代。我国的城市经济发展和城市建设都上了一个新台阶,得到了迅猛的发展。CBD的建设也被国内许多在各自经济区域内有一定影响力的大城市提上议事日程。到2009年为止,北京、上海、广州、深圳、天津、成都、南京、南昌、沈阳、杭州、西安、哈尔滨、武汉、苏州、无锡、青岛、宁波、郑州、银川、石家庄、绍兴、珠海、长沙等城市都已明确提出了自己CBD的建设规划,并加快实施。

在CBD的建设上,国内一般采取了两种途径,一种是对城市原来的商业街区加以改造和扩建,如沈阳的沈河区等;另一种途径就是择地新建,如上海的陆家嘴、成都的大源、南昌的红谷滩、郑州的郑东新区。两种方式各有千秋,至于到底选择哪种,则主要根据当地建设过程中的投入产出比加以确定。深圳的福田CBD、广州的天河CBD、北京的朝阳CBD、上海的陆家嘴CBD已经规模很大了。

CBD是市场经济条件下城市发展过程中的必然产物,一方面它是一个国际大都会必不可少的标志,另一方面,众多城市能够大规模地兴建CBD。我国城市的现代化、国际化进程正逐渐加快,城市经济实力得到了一个质的提高,城市建设和经济发展后劲十足。

CBD是指集中大量金融、商业、贸易、信息及中介服务机构,拥有大量商务办公、酒店、公寓、会展、文化娱乐等配套设施,具备完善的市政交通与通讯条件,便于现代商务活动的场所。

商务中心区具有以下显著的特征:

首先它局限于一个大城市,是一个世界性的城市,小城市也可以叫商务中心区,但真正意义上的商务中心区一定是公认的国际性城市,如纽约、伦敦、巴黎、东京、香港、北京等。事实上,商务中心区在一定意义上已经成为一个城市的代名词,它代表着整个城市的最精华、超景观的区域。 另一方面,他们亦从都心发展出次一级商业中心或副都心地区。例如,东京的都心地区在银座、丸之内、日本桥、新宿一带,副都心地区在池袋、涩谷、赤坂、台场一带;首尔的都心在中区、钟路区一带,副都心在江南区、瑞草区一带。假如我们以同样的概念放在香港和深圳,那么,香港的商业中心区就在中环及九龙的尖沙咀,而附近的铜锣湾和九龙的旺角也可以当成为副都心;深圳的CBD是福田,深圳前海规划的是珠三角的CBD,也就是珠三角的“曼哈顿”。

因为是黄金地段,它的楼价在这个城市内部或者一个区域内应该是最高的。

从传统意义上讲,商务中心区往往是高楼林立,例如纽约曼哈顿、香港中环、深圳福田,都体现了高密度建筑量的特征,一般建筑量都是上千万平方米。

这是核心的特征。CBD以第三产业为主导,而且不是传统的第三产业,应该是那些代表了当今时代最先进、最发达的第三产业。比如金融、保险、信托、证券、中介、会计等等。

商务中心区具有经济控制的功能。实际上,虽然政府对经济起到宏观调控的作用,但在市场经济条件下,经济的控制能力往往也集中在一些大的金融、贸易、保险等跨国公司总部云集的地域。这一区域对经济的支配、经济的主导、经济的控制力是比较强的。因此,CBD实际上是市场经济体制下一个经济的枢纽机构。

商务中心区从上世纪二十年代演变至今,其构造、功能、建设等方面都发生了很大变化。CBD发展至今,呈现出新的特点。公司总部、金融中心和专业化生产服务,构成了当今商务中心区的三大职能机构。另外,CBD作为一个地区,应包括经营管理(总部)、金融、专业服务、展览及会议、酒店和配套公寓、娱乐及高档零售业等,而这些体现了现代CBD的基本特征和内涵。

CBD具有区域中最高的中心性(Centrality),CBD所提供的所有货物和各种服务具有最高的水准,CBD是各类精华最集中的所在,在CBD所从事的交易和交流都是最高档次的;

CBD具有最高的可达性(Accessibility)和拥挤程度。即CBD具有城市和区域中最发达的内部交通和外部交通联系,CBD给予办事者以单位时间内最高的办事通达机会,与此同时,CBD的拥挤程度(人流、车流、建筑)在城市和区域中又是最高的;

CBD具有最高的人际和信息交流量,它的24小时人口拥有量最高,但24小时人口变化的对比值也最高,即白天为闹城,夜晚为“鬼城”;

CBD具有最高的土地价格,其中,商业用地价格通常超出金融、保险等经济性服务和大公司总部、政府各部等管理性服务的用地价格;

CBD具有最集中和最高档的零售业。通常,在零售业集中的小区,为了满足高密度人流的流动,相应设置有最多的交通管制(步行区、单行路、人车分流等);

CBD具有最高的服务集中性(ServiceIntensity)。CBD所提供的服务,涵盖经济的、行政的、管理的、娱乐和文化的服务多个方面。

2016年1月22日,由中国社会科学院城市发展与环境研究所、中国商务区联盟和社会科学文献出版社共同主办的《商务中心区蓝皮书:中国商务中心区发展报告No.2(2015)》发布会在京举行。

蓝皮书指出,我国CBD由于所处区域、发展阶段和发育程度不尽相同,整体上呈现多层级、分梯次的发展态势,全国CBD可划分为6个等级,分别是世界级CBD、洲际级CBD、国家级CBD、大区级CBD、地区级CBD以及项目级CBD,由此构成了全国范围内的CBD网络体系。

世界级CBD的经济辐射范围覆盖全球,提供全球范围的商务服务,参与全球资源配置,跨国公司、总部企业、国际组织、国际性人才高度集聚,金融市场交易规模居世界前列。目前我国只有香港中环CBD属于世界级CBD。2014年,香港居全球国际金融中心第5位,香港中环CBD的经济职能对整个中国、东南亚乃至全球都有着极大的影响力,稳居世界级CBD之列。

洲际级CBD的经济辐射范围一般覆盖多个国家和地区。蓝皮书指出,目前,中国尚未有能纳入洲际级的CBD。

国家级CBD的经济辐射范围覆盖全国,提供全国范围的商务服务,借助区域内的全国性监管机构和企业总部等,通过上下游产业链和企业网络带动全国经济发展。蓝皮书指出,目前中国有三个CBD处于这一层级,分别是上海陆家嘴CBD、北京CBD和广州天河CBD。目前,这三大国家级CBD发展势头良好,发展能级和区域影响力不断提升,正在逐渐向洲际级CBD演进。

地区级CBD的经济辐射范围覆盖所在城市及周边区域,具有一定的区域影响力。目前,位于这一层级的CBD有上海虹桥CBD、珠海十字门CBD、南京河西CBD、杭州钱江新城CBD、杭州武林CBD、大连人民路CBD、沈阳金融商贸CBD和天津滨海新区CBD等。

项目级CBD一般仍处于发展起步阶段,具有较好的区位条件和较高的规划建设水平,通常作为政府促进地区发展的重大项目或重要抓手,由政企合作推进建设。目前,位于这一层级的CBD有西安长安路CBD、银川阅海湾CBD和广西南宁金湖CBD等。

英国著名城市规划学者彼得霍尔认为,以面对面地交流和专业化为特征的现代服务业正在经历一个“集中式的分散”的复杂过程,高端生产性服务业在一个广阔的城市区域尺度上扩散,但是同时又在区域内的特殊节点上重新积聚。因此区域公交网的重要枢纽地区,即人流、信息和服务高度集中的区域,也是服务业发展最有潜力的地区。数十年来欧洲很多大城市发展的结果是,依托公交枢纽集聚形成了三级“区域CBD”。

一级CBD:包括高端服务业(如银行业、保险业、政府和总部等)集聚形成的传统CBD,主要位于城市中心区的公交枢纽地区,其中以大阪最为突出。

二级CBD:新型的服务业(如公司总部、媒体、广告业、公共关系和设计业等)在距离核心区5-8公里范围内集聚形成的新型CBD。

三级CBD:由特定的专门化功能(如教育、娱乐和运动、展览和会议等)在距离核心区35-65公里范围内集聚形成的专门化CBD。

建设具有国际概念的CBD。作为中央商务区的规划建设、管理服务、商务环境以及经济影响力方面,中央商务区要体现国际水平,推动区域经济与世界经济的交往,成为区域经济对外开放的窗口 。

高度复合功能的CBD。区内不但能完成各种商务活动,而且能进行娱乐、购物、健身,具有浓厚文化氛围的人性化的社区,由单纯的商业中心向综合文化和经济全能中心过渡。CBD内的商务区、混合功能区、居住区在各个区域内综合布置,一方面可以保持用地平衡,缩小昼夜人口差别;另一方面也可以减少交通生成量,减轻城市交通压力。

数字化的CBD。加强信息网络规划、建设运营与管理服务,规划并实施数字CBD建设,重视宽带网和信息中心的布局,推进电信网、计算机网和卫星电视网的三网合一,大力发展电子商务和电子政务,以适应网络时代的办公要求。

以人为本的CBD。区内注重人性空间的塑造,突出以人为本的主题,充足的绿化带公共空间,使人与自然更加贴近。能够考虑吸取国外的经验教训,注意公共活动空间的规划,建有绿化带和步行道,组成绿化系统,使人与自然更加贴切。

生态绿色的CBD。国际上的CBD的主要特征是高楼林立,绿化很少。国内CBD在规划时应立足生态优先,四季栽种,永葆绿色盎然,水体和阳光随处可见,实现现代商务与自然生态的良好融合。

CBD是1923年美国社会学家伯吉斯提出的概念。现代意义上的商务中心区是指城市中集中大量金融、商业、贸易、信息及中介服务机构,拥有大量商务办公、酒店、公寓等配套设施,具备完善的市政交 通与通讯条件。便于现代商务活动的场所。

国外CBD建设已经比较成熟。纽约曼哈顿CBD、巴黎拉德方斯区、加拿大多伦多、日本新宿副都心、德国法兰克福、澳大利亚悉尼、伦敦、新加坡等大都市已经在上世纪后半叶基本形成。

国内CBD经历了建设起步和发展建设阶段,达到一个调整提高阶段。1992年以后,随着改革开放的深入,CBD的相关研究也取得了一定的进展。在实践上,国内的多个大城市以政府为主导提出CBD规划构想。 2003年,40多个城市包括一些县级市提出要建自己的CBD;到2009年,全国已经70多个城市提出兴建自己的CBD。有CBD已经成了城市化中的一个新时尚。但随着CBD热的兴起,一些值得关注的问题也相继产生。

政府的鼎力支持:中央商务区作为城市功能发展的必然,没有政府的强力支持是不可能的。中外中央商务区的发展历史都证明了这一点。政府的支持主要在三个方面:

一是牵头或主导进行中央商务区的规划,单纯的市场力量是无法完成这一任务的;

二是进行大量基础设施建设和引进政府项目入驻,这需要大量的政府资金投入;

三是给予中央商务区特殊的鼓励政策。

我们通常讨论的一些国外中央商务区都是具有世界影响力的,它们得到的支持往往不仅来自当地的政府,还来自本国的中央政府,有的还是中央政府的直接支持,如新加坡就采取了一系列的国家支持政策。在国内,中央商务区因其在国家经济中的地位不同受到政府支持的力度也有所不同。上海和北京的中央商区发展就直接或间接地得到中央政府的支持,被赋予一些特殊政策。其它二线城市打造的中央商务区往往只能以当地政府为主导进行,一些地方的中央商务区发展甚至受到国家宏观政策的限制,其力度和影响力可想而知。

国内外专家一致认为,发展总部经济和现代服务业是地方政府打造中央商务区的主因。一个地区的经济发展程度、产业结构和生产要素集聚以及市场化程度直接决定了中央商务区发展的成败。政府可以花巨资建设一个中央商务区,但这只是一个有形的外壳,它更需要一个与该中央商务区定位相当的经济基础和市场规模,这是中央商务区的内核,是中央商务区成败的关键。国内外不乏因定位失当,没有相应经济支撑而失败的案例。世界著名的中央商务区的发展历程告诉我们,只有当地经济强盛的中央商务区才能发展得很好,如纽约、巴黎、香港和东京等无不是世界上经济最发达的区域。没有强有力的地方经济支撑,要打造一个中央商务区是不可能的。因为打造一个中央商务区的首要因素是充足的资金,世界上的贫困地区尚无一个中央商务区的成功案例 

对于中央商务区来说,如何聚集人气和商气将直接决定它的成败。根据城市自身的经济容量来综合运用土地和进行适当的功能区块划分是中央商务区成功的又一重要因素。上个世纪海外的一些大都市为了保护生活环境和提高城市形象都对城市进行了功能划分。然而,新近的研究表明,过于明显的功能区分将容易导致交通拥堵和降低生活效率。所以,综合运用土地资源,科学划分中央商务区的功能区域有助于提升商业效率。

高效的交通网络是基础

交通水平高低,直接制约和影响着CBD在高度集聚状态下的有效工作。因此,大规模的CBD开发,尤其是CBD新区开发建设,往往需要以大规模的交通系统建设为先导。一个成功的中央商务区必须在其发展 的初始阶段就处理好交通网络的设计和规划。纽约曼哈顿在扩展过程中,为拥挤的市中心区分担压力,规划机构加强了交通运输网的建设,如把地铁和其它铁路交通的出入口与新建办公机构相连接,同时把人行道和商店设置在地下,并与地铁出入口直接相连。

国内外的发展经验表明,中央商务区的道路系统应该密集,且不宜过宽,规划时应充分考虑不同道路系统连接,如公路和地铁的换乘等。公共空间与步行系统的联通将有助于聚集该地块的商气。在总结其他地区发展经验的基础上,对中央商务区的交通也给予了充分的关注。交通组织以分等级和到达式交通设计理念为原则,尽量减少主要道路交叉口数量,弱化过境交通流量。

中央商务区是一个城市的功能核心,是现代化大都市的一个重要标志,其地价可谓“寸土寸金”,区内高度集中了城市的经济、科技和文化力量,同时具备金融、贸易、服务、展览、咨询等多种服务。

中央商务区汇集了众多超高建筑并拥有便捷的交通和现代化的信息交换系统,以及大量的办公、餐饮、服务和住宿设施。一般来讲,写字楼要占到总面积的50%,商业餐饮面积占20%,住宅公寓面积占20%,其他服务设施以及必要配套设施约占10%。

中央商务区建设和房地产企业具有较强的相关性,因此近几年国内具有较大实力的房地产商纷纷进入中央商务区建设行业。《中国中央商务区建设行业市场前瞻与投资规划分析报告》数据显示,虽然2011年受国家房地产调控政策影响,国内房地产行业惨淡经营,但是中央商务区投资仍然火热。以深圳中央商务区、广州中央商务区、成都中央商务区、杭州中央商务区为例,2011年上半年分别为各自城市写字楼价格上涨最为显著的区域,涨幅分别达到27%、31%、7%、16%。受当前中央商务区建设利好以及国内宏观政策调控综合影响,国内大批具有实力的房地产开发商将会将部分资金抽离住宅楼开发转而投资中央商务区建设,中央商务区建设行业竞争将趋于激烈。

从国内中央商务区建设的主要城市经济发展状况看,中央商务区确实逐渐成为区域经济发展的引擎,带动着区域整体实力地提升。但是不容忽视的是由于我国中央商务区建设开发及运营刚处于起步阶段,地方政府以及开发企业和运营商的经验不足,容易出现过度追求税收、缺乏对园区系统科学的专业规划、产业发展重心出现偏移、土地利用效率偏低、配套不平衡、带动作用不明显等诸多问题。

亚洲

上海:陆家嘴

北京:北京商务中心区

广州:珠江新城

深圳:深圳中心区

香港:中环

天津:于家堡CBD

重庆:江北嘴CBD,解放碑CBD

南京:河西CBD

杭州:钱江新城CBD

成都:成都商务中心区

郑州:郑东新区CBD

南昌:红谷滩中央商务区

武汉:王家墩中央商务区

沈阳:沈阳金融商贸开发区

宁波:宁波南部商务区

大连:东港CBD

哈尔滨:长江路CBD

海口:大英山中央商务区

苏州:环金鸡湖CBD

长沙:长沙芙蓉中央商务区

无锡:无锡中央商务区

佛山:佛山CBD

青岛:青岛中央商务区

东莞:南城国际商务区

济南:济南中央商务区

台北:信义计划区

东京:银座、丸之内

新加坡:乌节路

首尔:中区

欧洲

伦敦:金融城

巴黎:拉德芳斯

北美洲

纽约:曼哈顿中城

洛杉矶:Downtown

芝加哥:环部

大洋洲

悉尼:悉尼商业中心区


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