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住房储蓄银行

住房储蓄银行是专营房地产存款、信贷、结算业务的金融企业。我国首家住房储蓄银行是1987年10月成立的烟台住房储蓄银行,由有关单位人股组建。业务范围是: 办理住房和其他房地产生产、流通领域的存贷款,经营住宅和其他房地产投资开发,办理住房券结算、居民住宅专项储蓄存款及个人买房长期低息抵押贷款,发行住房债券,经办其他银行委托的各项业务。该行实行独立核算、自主经营、自负盈亏、自担风险、自求平衡。 [1]

先存后贷就是住房储蓄客户要先存款,达到规定条件后才能取得贷款。

低存低贷就是客户的存款利率低于现行定期存款利率,而贷款利率更大幅度低于现行个人住房贷款利率。即将推出的最优贷款年利率为3.3%,是国内各种个人住房贷款中利率最低的。并且可以得到政府补贴达到2.95%

固定利率就是住房储蓄合同一经签订,客户的存、贷利率就固定下来,不受市场利率波动的影响。

灵活方便就是参加住房储蓄,以及办理存款和还贷的手续简便,住房储蓄贷款可以和其他个人住房贷款组合使用,住房储蓄合同还可以根据客户的要求进行变更、分析、合并或转让。

消费者有奖就是只要客户将其住房储蓄和住房贷款用于住房消费就可以获得一定数额的奖励。

住房储蓄者将钱存入一个配贷资金库,银行将所积累的资金按特点的公式,把住房储蓄存款和住房储蓄贷款(根据抵押和资信审核结果)发放给住房储蓄者。

住房储蓄合同的执行分为四个阶段:

1.签订合同

储户根据自己的住房需要和储蓄能力与住房储蓄银行签订《住房储蓄合同》,随后储户每月有规律地进行储蓄。住房储蓄合同一经签订,储户即拥有了日后从住房储蓄银行得到贷款的权利。住房储蓄合同额由存款额(存款+利息)和贷款额(合同额 - 存款额)两部分组成,其中贷款额约占合同额的50%。客户可以选择不同的合同类型。客户可持身份证或其他有效证件(户口簿、军官证等)到中德住房储蓄银行指定的建设银行网点或由外销人员上门,缔结住房储蓄合同申请表。银行将在收到申请表后向客户发出确认信确认接受申请、合同生效。此后,客户应按照合同约定进行存款,以便将来得到贷款。不同的合同类型对应不同的存款额和还款额,合同类型的选择,是根据居民家庭的收入情况和得到贷款时间的预期进行的。

在签订住房储蓄合同时,储户需选择合同类型,但在得到贷款前,合同类型可以改变。合同类型变更后,还款类型也作相应的变更。住房储蓄存、贷款不管期限长短,均实行固定的利率。通常贷款利率比存款利率高2..75个百分点。存款利率为1.25%~2.5%,贷款利率一般低于资本市场利率。

2.存款阶段

在存款阶段(储蓄阶段),借款人需要把一定的款项存入住房储蓄配贷资金库,可以每月有规律存款或以额外多存款的形式进行储蓄,并得到利息。

3.配贷阶段

当客户满足了配贷的所有条件后,住房储蓄银行把储户的住房储蓄合同额(存款额+贷款额)付给储户,称为配贷,即支付住房储蓄合同额,也就是说,住房储蓄银行在对抵押物和客户的资信状况进行审核后,将客户的住房储蓄存款与住房储蓄银行所提供的贷款一道发放给客户。配贷资金来源包括存款、利息、补贴资金、还款额,以及在必要的情况下从商业银行拆借的资金和其他资金。客户存款和还款的行为对住房储蓄银行每个月用于配贷的资金量有着重要影响。

配贷条件如下:(1)通常存款额至少要达到合同额的50%;(2)达到最低评价值。

4.贷款阶段

配贷后,除了存入的存款外,客户还将获得贷款。根据所选合同的类型,客户每月以优惠的利率偿还贷款本金和利息,利率是固定不变的。还款额和期限依合同类型而定。客户可随时提前快款。

中德住房储蓄银行的营销渠道是以中国建设银行天津市分行220多个营业网点为主体的银行销售渠道和以外围销售为辅的的外围销售员销售渠道构成。与住房储蓄银行合作的银行和外围推销员负责推销住房储蓄银行的产品,并与客户签订住房储蓄合同。住房储蓄银行向每个客户收取合同额1%的服务费,其中约80%(即合同额的0.8%)作为佣金付给合作银行或外围推销员。

住房储蓄业务着重强调业务资金的封闭运转,即资金来源于客户的存款和还款,用途只能是客户进行配贷;资本金与业务资金严格分离,原则上不参与业务资金的运转(至今,德国施威比豪尔住房储蓄银行及其在国外的合资银行从未将资本金运用到配贷当中)。为此,住房储蓄银行业要遵循住房储蓄业务规律,其资金来源主要是客户的存款和还款,只有在特殊情况下,住房储蓄银行才可能临时从资金市场拆入少量资金以保证配贷需要。

我国首家按照国际通行运作模式建立的住房储蓄银行中德住房储蓄银行2004年2月15日在天津正式开业。这家银行初期将在天津开展业务,逐步向全国推广。

中德住房储蓄银行由中国建设银行和德国施威比豪尔住房储蓄银行合资成立,注册资本1.5亿元人民币,中国建设银行持股75.1%,德国施威比豪尔住房储蓄银行持股24.9%。

住房储蓄银行实际上在我国并不是新鲜事。在山东烟台和安徽蚌埠,过去也分别出现过一家住房储蓄银行,但后来因为改制、改名、转型,它们都消失了,原因在于我国特有的住房信贷市场环境。

80年代中期,我国分别在烟台和蚌埠成立住房储蓄银行,专门办理与房改配套的住房基金筹集、信贷、结算等政策性金融业务。自成立以来到今年6月末,烟台住房储蓄银行给股东的年均回报率为13%-15%;而蚌埠住房储蓄银行的资产规模和存贷款余额等指标均在以每年20%以上的速度增长。

但进入90年代,我国建立公积金制度后,住房储蓄银行的职能基本被住房公积金管理中心取代。2000年,蚌埠住房储蓄银行被当地城市信用社合并。2003年,烟台住房储蓄银行改制更名为恒丰银行,成为了我国第11家股份制商业银行。

之所以现在住房储蓄银行卷土重来,很大的原因在于,目前的住房公积金的覆盖率只占城镇从业人员比重的32%。大量非国有企业和个体人员如私营企业、个体工商业者、一部分“三资”企业和外商驻华机构的员工等,并不享有住房公积金政策。住房储蓄银行的运作模式恰好能够弥补这一不足,可以给体系外需要买房的客户提供低息贷款。


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