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住房

住房的汉语拼音是zhùfáng,英文是housing,就是可以供人居住、生活或是工作的房子。住房根据用途一般分为个人住房、商业住房、商住两用住房等。

卧室
  供居住者睡眠、休息的空间。

起居室(厅)
  供居住者会客、娱乐、团聚/休息等活动的空间。

厨房
  供居住者进行炊事活动的空间。

卫生间
  供居住者进行洗浴、盥洗等活动的空间。

使用面积
  房间实际能使用的面积,不包括墙、柱等结构构造和保温层的面积。

套型
  按不同使用面积、居住空间组成的成套住宅类型。

层高
  上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。也就是一层房屋的高度。在1987年发布的《住宅建筑模数协调标准》中,明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为:2.6米、2.7米、2.8米。

室内净高
  楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。净高和层高的关系可以用公式来表示:净高=层高-楼板厚度。即层高和楼板厚度的差叫“净高”。
  室内净高规定:
  根据建设部1999年3月25日颁布的《住宅设计规范》规定:室内净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。其中:卧室、起居室(厅)的室内净高不应低于2.40米,局部净高不应低于2.10米,且其面积不应大于室内使用面积的1/3。利用坡屋顶内空间作卧室、起居室(厅)时,其1/2面积的室内净高不应低于2.10米。厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20米。厨房、卫生间内排水横管下表面与楼面、地面净距不得低于1.90米,且不得影响门、窗扇开启。 [1]

住宅开间
  住宅的开间就是住宅的宽度。在1987年颁布的《住宅建筑模数协调标准》中,对住宅的开间在设计上有严格的规定。砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数:2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。

当前对房地产业的调控,以打压投资、投机为主要方向,这是治标而不是治本之策。单纯打压,后果是减少供应,在现行利益格局下,会影响政府财政,因而难以持续。社会上有大量游资,是个客观存在(仅温州市就有近万亿),一有风吹草动,还会回来。一旦回来,房价仍然无法控制。因此,治本之策是增加住房供应,但只增加保障房的供应和商品房的供应,仍然解决不了中等收入人群的问题,必须考虑改革住房制度,增加一个第三轨的供应渠道,才能从根本上解决城市居民的住房问题 [2]

住宅的进深就是指住宅的实际长度。在1987年实施的《住宅建筑模数协调标准》中,明确规定了砖混结构住宅建筑的进深常用参数:3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件,进深不宜过长。

平台
  供居住者进行室外活动的上人屋面或住宅底层地面伸出室外的部分。

露台
  一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台,由于它面积一般均较大,上边又没有屋顶,所以称作露台。

过道
  住宅套内使用的水平交通空间。

壁橱
  住宅套内与墙壁结合而成的落地贮藏空间。

壁龛
  利用墙体厚度的局部空间,存放日常用品的部分。

吊柜
  住宅套内上部的贮藏空间。

跃层住宅
  套内空间跨跃两楼层及以上的住宅。

走廊
  住宅套外使用的水平交通空间。

架空房屋
  指底层架空,以支撑物体承重的房屋,其架空部位一般为通道、水域或斜坡。

阁楼
  指位于自然层内,利用房屋内的上部空间或人字屋架添、加建的使用面积不足该层面积的暗楼,不计层次。

骑楼
  指建在马路旁,底层的一部分是人行道的楼房。

单元式房屋
  指整楼设计分割为由多个可独立出售或出租的部位及各种特定功能的共用部位组成的房屋。如商品房、拆迁安置房、综合楼等类型。


  是指一座独立的、同一结构的、包括不同层次的房屋。


  泛指联接房屋墙体以外,有围护结构和台面,作为通道的建筑物。一般不具备构成“房屋”的相应条件。

柱廊
  有顶盖,有廊台、有支柱或兼有一侧围护墙体的供人通行的建筑物,如长廊、回廊等。

檐廊
  在屋檐下有顶盖、有廊台和建筑物相连的作为通道的伸出部位。

挑廊
  挑出房屋墙体外,有顶盖、有围护物(如栏杆)、无支柱的通道。

通廊
  指联接建筑物间,有顶盖、有廊台,具备一定形式的通道。在地面上的称底层通廊或长廊、迥廊;高出地面的,二层以上的则称架空通廊。

门廊
  指建筑物门前突出的,有顶盖、有廊台的通道。如门斗、雨罩、雨蓬等。

阳台
  泛指有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相连、可以活动和利用的房屋附属设施,供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。根据其封闭情况分为非封闭阳台和封闭阳台;根据其与主墙体的关系分为凹阳台和凸阳台;根据其空间位置分为底阳台和挑阳台。

封闭阳台:原设计及竣工后均为封闭的。

非封闭阳台:原设计或竣工后不封闭的阳台。

凹阳台:凹进楼层外墙(柱)体的阳台。

凸阳台:挑出楼层外墙(柱)体的阳台。

底阳台:房屋一层的阳台。

挑阳台:房屋二层(含二层)以上的阳台

房屋总层数为地上层数加地下层数之和。房屋所在层数系指房屋的层次,采光窗在室外地坪以上的层数用自然数表示,地下的层数用负数表示;房屋层高在2.20米(含)以上的计算层数。

房屋地上层数
  一般按室内地坪以上计算;采光窗在室外地坪以上的半地下室,其室内层高在2.20米(含)以上的,计算地上层数。

房屋地下层数
  指采光窗在室外地坪以下的,其室内层高在2.20米(含)以上的地下室的层数。

自然层
  一般指楼层高度在2.28米以上的标准层次及在2.70米以上的住宅。

技术层
  指建筑物的自然层内,用作水、电、暖、卫生等设备安装的局部层次。

附属层(夹层)
  指介于自然层之间的夹层。

假层
  指位于自然层以上,层高不是全部为2.20米以上的非正式层,不计层数,如屋面层。

避难层
  高层建筑中用作消防避难的楼层。

自然层数
  按楼板、地板结构分层的楼层数。

中间层
  底层和最高住户入口层之间的中间楼层。

标准层
  平面布置相同的住宅楼层。

结构(设备)转换层
  建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同,该楼层上部与下部采用不同结构(设备)类型,并通过该楼层进行结构(设备)转换,则该楼层称为结构(设备)转换层。

“宅基地”、“福利分房”都是住房保障制度的一种具体形式。它们是低生产力水平下保障“人人有房住”的制度。依靠市场配置住房资源,并不等于说人人都只能依靠自己的收入买房子住,也不等于说人人都只能靠市场化竞争、自主分散决策来获取住房。在市场经济条件下,为了保障每个人都有房子住,政府要实施一些特殊的政策措施,帮助单纯依靠市场解决住房有困难的群体。这个政策体系的总称,就叫做住房保障制度。住房保障制度和失业保障、养老保障、医疗保障等都是社会保障体系的组成部分。

住房保障制度,简单说,就是在社会发展中,买不起房子的人也得保障他们有房子住。这是一个文明社会起码的目标。因为住房是人生存的必要条件。这是市场经济下政府必须提供的一个“公共产品”。

在中国社会主义市场经济条件下,有多种住房保障形式。村民在集体划分的“宅基地”上自行建房。市民则分类解决:高收入者面向市场购买商品住房;中低收入者购买经济适用住房或者购买“二限房”;最低收入者租住政府提供的廉租住房等。

从现实情况看,中国住房保障有以下内涵:(一)住房公积金。 (二)住房货币补贴。 (三)经济适用住房。 (四)廉租住房。 (五)“二限房”。即限制价格、限定面积的普通商品房。

上述几个方面只是就一般性住房保障而言。中国是一个发展不平衡的大国,从具体国情出发,住房保障还需要有针对特殊情况的特殊政策。例如,在大量农村剩余劳动力向城镇转移的过程中,如何解决他们的住房问题;旧城改造和房地产开发中,大量房屋拆迁造成一部分低收入被拆迁户无力回购新建商品房的问题;老工业基地等社会失业率较高、住房改善速度明显滞后地区的住房问题等。这些问题都是迫切需要我们深入研究并尽快完善的方面。

中国二次房改的核心内容,就是确立住房是准公共产品,基本方向就是由政府主导提供房屋住房服务。概括起来,就是“三种住房制度,三类供地方式,三支队伍参与”(三三制)。

三种住房制度指的是,针对低收入人群的保障性住房制度、针对中等收入家庭的公共住房和公共租赁住房制度和针对高收入家庭的商品住房体制。而相应的三类供地方式也分别为,政府划拨方式供地、”四定两竞”招标用地和商品房的“招拍挂”方式供地。其中,公共住房实行定地价、定建房标准、定税费率、定5%利润率,竞房价、竞建设方案的四定两竞方式,是二次房改实现的一个必要条件,根本目的是为了解决中间阶层的夹心层问题。 [3]

住宅的种繁多,主要分为高档住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、别墅等。

(1)按楼体高度分类,主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等

低层住宅主要是指(一户)独立式住宅、(二户)联立式住宅和(多户)联排式住宅。与多层和高层住宅相比,低层住宅最具有自然的亲合性(其往往设有住户专用庭院),适合儿童或老人的生活;住户间干扰少,有宜人的居住氛围。这种住宅虽然为居民所喜爱,但受到土地价格与利用效率、高政及配套设施、规模、位置等客观条件的制约,在供应总量上有限。

多层住宅主要是借助公共楼梯垂直交通,是一种最具有代表性的城市集合住宅。它与中高层(小高层)和高层住宅相比,有一定的优势:

1)在建设投资上,多层住宅不需要像中高层和高层住宅那样增加电梯、高压水泵、公共走道等方面的投资。

2)在户型设计上,多层住宅户型设计空间比较大,居住舒适度较高。

3)在结构施工上,多层住宅通常采用砖混结构,因而多层住宅的建筑造价一般较低。

但多层住宅也有不足之处,主要表现在:

1)底层和顶层的居住条件不算理想,底层住户的安全性、采光性差,厕所易溢粪返味;顶层住户因不设电梯而上下不便。此外屋顶隔热性、防水性差。

2)难以创新。由于设计和建筑工艺定型,使得多层住宅在结构上、建材选择上、空间布局上难以创新,形成“千楼一面、千家一样”的弊端。如果要有所创新,需要加大投资又会失去价格成本方面的优势。

多层住宅的平面类型较多,基本类型有梯间式、走廊式和独立单元式。

小高层住宅主要指7层~10层高的集合住宅。从高度上说具有多层住宅的氛围,但又是较低的高层住宅,故称为小高层。对于市场推出的这种小高层,似乎是走一条多层与高层的中间之道。这种小高层较之多层住宅有它自己的特点:

1)建筑容积率高于多层住宅,节约土地,房地产开发商的投资成本较多层住宅有所降低。

2)这种小高层住宅的建筑结构大多采用钢筋混凝土结构,从建筑结构的平面布置角度来看,则大多采用板式结构,在户型方面有较大的设计空间。

3)由于设计了电梯,楼层又不是很高,增加了居住的舒适感。但由于容积率的限制,与高层相比,小高层的价格一般比同区位的高层住宅高,这就要求开发商在提高品质方面花更大的心思。

(2)按楼体结构形式分类,主要分为砖木结构、砖混结构、钢混框架结构、钢混剪刀墙结构、钢混框架一剪刀墙结构、钢结构等。

(3)按楼体建筑形式分类,主要分类低层住宅、多层住宅、中高层住宅、高层住宅、其他形式住宅等。

(4)按房屋型分类,主要分为普通单元式住宅、公寓式住宅、复式住宅、跃层式住宅、花园洋房式住宅、小户型住宅(超小户型)等。

(5)按房屋政策属性分类,主要分为廉租房、已购公房(房改房)、经济适用住房、住宅合作社集资建房等。


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