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资产抵押

所谓资产抵押是指债务人或者第三人以不转移对法定财产的占有将该财产作为债权的担保.债务人不履行债务时债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。

正确区分可以抵押资产和不可以抵押资产是进行有效抵押的前提,也是在将来一旦发生纠纷,进行法律诉讼、获得赔偿减少有偿资金放款损失的重要保证。根据《中华人民共和国担保法》 [1] (以下简称《担保法》)第34条规定,下列资产可以抵押:

1、抵押人所有的房屋和其他地上定着物;

2、抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产;

3、抵押人依法处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物;

4、抵押人依法处分的国有的机器、交通运输工具、和其他财产;

5、抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权;

6、依法可以抵押的其他财产,抵押人可以将前款所列财产一并抵押。

另根据《担保法》第37条及其司法解释和其他相关法律法规的规定,下列财产不得抵押,具体为:

1、国家机关的财产;

2、耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,

但《担保法》第34条第5款(详见上述)、第36条第三款规定除外,其中第36条第三款内容为:乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的土地使用权同时抵押;

3、学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益实施;

4、所有权、使用权不明或者有争议的财产;

5、依法被查封、扣押、监管的财产;

6、法律、法规禁止流通的财产或者不可转让的财产

7、土地所有权;

8、以法定程序被确认为违法、违章的建筑物;

9、以租赁方式使用的土地不得转让、转租、抵押;

10、依法不得抵押的其他财产,如法院受理债务人破产案件前6个月,债务人提供的物保、法院监管的财产。

资产抵押按其类型可以划分以下两种,具体为动产抵押和不动产抵押,其中动产抵押主要包括机器设备、运输工具、航空器、船舶、电子设备等;不动产主要包括房屋、构筑物、土地。

(一)动产抵押

当对动产仔细审核后,决定可以进行抵押时,应密切关注以下几个方面:

1、要仔细查看抵押动产的原始发票

首先应仔细查看抵押动产的原始发票是否属于正式票据,以进一步核实动产的产权归属问题。正规的销售发票应有国家税务总局监制章,同时应记录该设备销货单位的名称、地址、电话号码。

2、要仔细了解抵押动产的性质

对于动产性质的审查,重点是要查看该动产究竟是属于通用还是专用的。一般情况下,如果对方提供动产抵押物的价值充分的话,应尽量选用通用的动产作为抵押,这主要是考虑到一旦借款人发生风险,无法偿还到期借款时,动产的易变现性。

3、要注意核实抵押动产的存在性

在核实对方动产的所有权后,应进一步审查动产的存在性,以防止对方利用开假发票,造出一些莫须有的动产,使得资产抵押实际上是空的。在这里,可以采用“突击核查”和“实地盘点”的方法进行,具体是将对方提供的动产清单与对应的动产相核对,是否属实?重点要关注清单上的动产的存放地点,对存放在别处的动产,要仔细查问、核实是否确属于工作的需要,还是其他什么原因存放在别处的。同时应对确定用于抵押担保的动产进行拍照,作为抵押担保放款的相关影像资料收集存档起来,以待日后发生诉讼时,作为一个有效的证据。

4、详细核定抵押动产的价值

动产的价值大小是用于抵押担保的关键,一般情况下,根据动产的新旧程度,可以按动产价值的50%-70%确定担保价值。这里关键的是动产价值基数的确定问题,具体可以分为以下两种情况确定。

(1)对于抵押物的价值显著高于担保贷款的,且抵押物有比较成熟

市场的动产(包括动产的性能、市场价格等),对这类抵押物可以不经过评估,直接按申请贷款金额办理动产抵押登记手续,这在某种程度上也可以减轻借款单位的负担(如评估需支付相应的评估费用);

(2)对于抵押动产不熟悉的,一方面可以按动产销货单位销售发票上所填列的电话号码,以购货方的名义与对方进行寻价,以确定发票上的价格的真实性如何?如果出入很大,最好取消对该单位放款的意向,因为从该种情况表明该单位负责人的品质、诚信等方面可能会存在不小的问题,不排除其有骗取有偿资金的可能性;另一方面可以委托认为值得信赖的中介机构进行评估,以保证其评估价值的公允性、客观性,这主要针对一些比较陈旧、时间长的动产。

5、密切关注抵押动产的保险情况

由于,我国动产抵押缺乏配套的登记制度,尤其是以航空器、船舶、车辆、机器设备以外的动产抵押登记更是困难。同时公证部门的登记本身缺乏公信力。因此,抵押动产的保险问题是保证其安全性的重要保证。如果借款人的动产已办理相关保险,则可要求其到保险公司将保险收益人变更为有偿资金放款部门即可;如果借款人的动产没有办理相关保险手续,应要求其参加保险,且保险收益人须为有偿资金放款部门。

(二)不动产抵押

相对于动产而言,不动产具有固定性、无法转移、相对安全等特点。因此,它是有偿资金放款部门最为容易接受的资产抵押物形式。不动产按其种类又可以划分为房屋和土地。由于房屋与土地在一般情况下会存有紧密的联系,故在具体分析不动产时,可以将两者联系在一起综合考虑,具体如下:

1、对于房屋,如果是非住宅用房,只要该房屋在产权隶属关系上不存在瑕疵或其他问题,正常抵押应该是没有问题的;如果是住宅用房,则要谨慎从事,一般情况下,如果借款人只有一套住房且不是那种豪华型的别墅住宅,最好不要用其作为抵押。尽管最高人民法院曾对一套住宅究竟能否抵押及借款人到期不能归还借款执行问题专门做过司法解释,大致内容为:只有借款人存在恶意赖帐、躲帐等现象的,即使借款人只有一套住房也可以强制执行。其实,如果仔细分析的话,便不难看出,这条解释在很大程度上只是一种定性的解释,而缺少具体的、明晰的量化标准,真正执行起来还是有一定的难度,它在很大程度上取决于法官的职业判断,更何况它在某种程度上与我国当前正在构建的和谐社会的大环境有时会存在一定的“冲突”;如果借款人有两套住宅,则可以用其中的一套作为抵押。这时,应收集其两套住宅的复印件,并让借款人做出承诺,即其现有两套住宅,并愿意用其中的一套住宅用于抵押。

2、对于土地,如果土地的性质属于出让土地,只要经过借款人最高权力机构同意,具体如股东大会、董事会同意抵押的决议,并按相关部门要求,办理相应手续即可;复杂的是划拨国有土地使用权抵押,按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44、45条规定:划拨土地使用权不得转让、出租、抵押,除符合下列条件的,经市、县级人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押。对此,我们应予以特别关注。

3、对于土地与房屋连在一起的抵押问题。根据《担保法》第36条规定:以依法取得的国有土地使用权上的房屋抵押的,该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押;以出让方式取得的国有土地使用权抵押的,应当将抵押时该国有土地使用权上的房屋同时抵押。该条规定对以出让方式取得的土地使用权同样适用。


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