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自助拆迁

简介自助拆迁

简单说来,自助拆迁指的是在当家作主网的协助下,业主通过集体发起改造意愿,通过合法的手续和流程,进行拆迁改造。

详解自助拆迁

所有旧城区待改房业主,只要大多数业主有拆迁改造意愿,都可以通过当家作主网公开讨论并集中意见。小区居民在形成一致意见后,可在业主委员会或倡议发起人的牵头组织下,自行成立公司作为一个明确的项目申请主体,当家作主网帮助该主体进行项目立项、用地、规划及建设相关手续。取得小区开发项目后,业主可选择将项目直接转让给开发商获得直接现金收益,或者以入股形式与开发商合作进行小区项目的开发,从而获取新建楼盘的收益。如果业主不愿成立公司,在项目可行且大多数业主意见达成一致的前提下,网站可以帮助业主嫁接开发企业并设计相关方案,业主可获得相应建还等安置补偿,同时可根据原有住房面积选择进行投资或转让投资权益。

自助拆迁改造最根本的出发点是为了让市民过上幸福和谐的生活,本着民意先行才是自助拆迁改造的关键。

当家作主网倡导的“我的房产我作主”的基本理念,旨在彻底颠覆传统的开发商单向拆迁模式。

所有的拆迁行为将由业主通过当家作主网的开放平台,公开讨论并汇总意见,使得大多数业主意见点集中后,由当家作主网协助业主委员会完成自助拆迁投资的设计和推进工作。

在所有过程中,当家作主网始终倡导以拆迁业主为核心,其中涉及建还回迁部分的户型、设计、功能等,在国家政策和规定允许的范围内业主均有权决策,真正实现拆迁业主当家作主。

当家作主网面向所有旧城区待改房业主,无论你所住的小区是否有开发商介入拆迁,只要大多数业主有拆迁投资意愿,都可以通过当家作主网公开讨论并集中意见,当家作主网会帮助嫁接投资商及开发商,促进该区域的主动拆迁更新和投资。

当家作主网整合了业内知名的建筑设计机构、投资开发机构、建设施工机构及工程综合服务机构等多家房地产建设的产业链机构,为拆迁业主提供与拆迁投资相关的所有配套服务。

拆迁新房落成后,你还能通过当家作主网整合的优秀家装设计施工机构、家具、家居生产服务机构、社区1公里半径生活服务机构等房产生活服务链,为新居新品质生活提供必要的保障。

多数地区小区业主希望通过自助拆迁实现小区的改造新建,但并不熟知操作流程,由此产生了诸多疑问和困惑。鉴于此,当家作主网精心整理了小区业主申请自助拆迁的主要步骤和操作流程,供广大业主参考。

第一步:本区90%以上的业主同意本小区改造,并形成书面意见;

第二步:由本小区业主形成主体组织逐级上报,申请本小区列入城市改造计划;

第三步:政府部门根据业主意见及城市规划要求,审批本小区列入改造计划和范围;

第四步:由拆迁改造执行主体按照旧城改造程序进行本小区旧城改造立项报批;

第五步:立项报批通过后,业主与旧改执行主体达成拆迁协议,并进行本小区改造各项报批工作,实施拆迁过渡安置及补偿,开始本小区旧城改造执行;

第六步:本小区改造完成,业主回迁,并获取相应改造收益,项目结束。

政策说明:申请纳入改造计划的过程只是向政府申请取得本小区改造许可的过程,并不代表本小区就一定会被马上拆迁改造,不涉及业主本人的利益得失。本小区被纳入改造计划后,才会有拆迁改造执行主体和业主商谈拆迁过渡补偿、回迁标准等具体的利益条件,商谈结果双方都认可才能进行拆迁改造的后续推进及审批工作,在此之前业主关于本小区房产的各项权益均不会有任何影响。

1、小区自助拆迁是否可行?

无论项目所在区块是否发布了拆迁公告,该区块能否顺利被拆迁,业主的认同率是根本。所以自助拆迁只是先征询业主的意见,如果业主认同度高,再进行规划、建设、土地相关部门的报批工作,只是调整了摸底和报审的先后次序而已,对实质操作没有影响。另外,对于相关职能管理部门而言,自助拆迁与传统拆迁改造的性质是一样的,无论是审批、监管还是政策运用等,当地拆迁管理部门也是全程介入管理的,不存在和传统拆迁资源不一样的问题。

2、小区申请自助拆迁,土地性质问题如何解决?

针对该项目的方案只是参照周边已改造项目做的测算,并非必须变更土地性质,无论土地性质维持原状还是变更为商住性质都不影响该地块自助拆迁的操作,只是业主最终的收益可能略有变化。土地性质由政府部门统一规划,关于该地块的规划、土地性质等当前就可以向规划部门查询,这些信息是开放的。

3、小区自助拆迁,容积率由谁决定?

当前测算的容积率为参照本区块周边已改造项目和全国旧城改造的惯例所做的预估值,确切数据需要经过规划局审批。当然,从旧城改造的可行性方面考虑,一般旧城改造后的容积率都会比改造前有所提升。如果大多数业主有改造愿望,专业的房地产运营机构会协助开展相关审批工作。

4、小区自助拆迁项目资金由谁解决?

关于项目开发的资金。自助拆迁提倡业主有一定的投资机会,但大部分开发资金必须由有实力的开发商解决。在进入拆迁程序之前,政府部门对拆迁机构、开发商都有严格的资质审查,业主也有权对开发商的背景、资质、能力进行调查,对于不符合本项目拆迁改造要求的企业,业主有权提出异议甚至否决。除了政府监管部门保障业主权益外,业主自己将会有更大的自主权保障自己的合法权益。

5、小区自助拆迁,有的业主不愿意拆迁改造怎么办?

首先,推行自助拆迁投资模式的目的,就是为了化解拆迁矛盾,促进和谐拆迁,从而加快城市更新步伐。之所以在相关部门未发任何公告之前先征询广大业主的意见,就是为了尽可能了解到所有业主的想法,为规划、建设、土地部门的审批决策提供依据,以使审批的结果令大家都满意。当然,不排除总会有个别业主想法独特,这就要靠业主群体本身通过邻里关系和共同利益进行说服和感化,这样比拆迁公司上门以对立面的角色做工作要好的多。我们相信,只要拆迁改造方案公平、公正、公开,能够代表业主的真正想法,对每一个业主的道理都是可以说通的。退一步讲,桂花的地块面积还算比较大,也可以采用分批分块改造开发,让暂时不愿拆迁改造的业主看到改造后的美好成果后再沟通达成共识。

6、小区自助拆迁,如果业主成立公司,是否具有专业性和资质去承担小区开发项目?

业主成立的公司只是为了投资收益管理的需要,并不能直接做本小区的开发。所有的房地产开发必须符合国家的各项资质审查要求,也就是参与该项目的拆迁机构、开发商、监理、供应商等都必须是正规企业,工程承接也必须通过招投标,所以,工程质量和可靠性是通过国家强制性的机制及相关部门的监管确保的。

7、小区自助拆迁,如果开发商嫌成本太高不愿承接怎么办?

这在实际操作中是不存在的。因为,凡是旧城改造涉及的成本类型大同小异,能够承接传统旧城改造项目的开发商没有理由拒绝自助拆迁的项目。另外,自助拆迁中有业主投资机会,开发商的投资压力不升反降,反而会有更多优秀的开发商参与到该项目的角逐。

“桂华住户搞自助拆迁”激起千层浪

相关部门回应:只要符合改造要求,政府都支持

因不满被拒于“政府改造”的范围内,南海桂城桂华小区居民从去年7月起就走上了“自助拆迁”之路,这是广东省首例以自行方式申请改造的个案。据悉,截至目前,已有过半业主加入到他们的队伍。而只要同意改造的户数达到总户数的90%,那么桂华自行改造项目将有望成为现实。

此创新之举,在民间引起了轩然大波。一些“幸运”被纳入改造范围的市民纷纷在网上留言,支招桂华业主如何在谈判时争取更多利益;而禅城、顺德一些老城区市民,则“隔空”向桂华要金点子:“怎么才能得到政府各部门的支持?”“需要具备哪些申请标准?”……

记者了解到,如果审批成功,按照新改造规划,桂华建筑面积将从原5.5万平方米增加至10万平方米。而原业主除了可以选择就地留住,还可以以分红的形式返利,实现财富的二次增值。业内认为,如果桂华模式成功,将为广东整个“三旧”改造工作注入全新血液。

广东城市管理专家张学光:示范意义大于结果

尽管有人对于这类没够20年楼龄的小区是否需要改造有所微词,但广东城市管理专家张学光认为,桂华作为一个普通小区,能自发地完成这么复杂的自行改造申请过程,其本身的维权意识和业主团结性都是令人赞赏的,可以说,其示范带动意义已经大过最终的申报结果。但张学光不忘提醒有关部门,在审批和处理这类自行改造行为的过程中,要提防有人以自行改造为幌子,追逐不合理利益。

上海城市规划(CCUI)专家高洪:真正用商业模式平衡各方利益

上海城市规划专家高洪指出,业主从主动发起自行改造倡议的那一刻起,其实已经改变了传统的单向改造模式,避免了只由一方说了算。

与行政改造不同的是,自行改造投资是真正地用商业模式去平衡和保障各方的利益诉求。但整个过程因涉及太多利益方,高洪建议有意向自行改造的小区应引入专业的规划机构来协助完成改造申报工作,充分考虑到改造补偿安置问题、利益分红问题、实际面积分配等。

1.明确自行改造的牵头方,如小区业委会或村委会等。

2.征询片区范围内的所有土地权属人的支持意见,以签名等书面形式确定。

3.制定具体的改造方案。其中,拟改造的地块控制性规划指标是重要因素,应参考规划部门早前对小区所属范围制定的控制性详细规划,查看规划建筑密度、容积率等多种参数,再比照目前住宅区的相应指标,看是否有提升的空间(不能逾越这些控制性指标)。

4.正式向相关部门进行申报,从镇街到区到市,层层往上审。

5.若地块属于原有国有出让住宅用地,申报成功后,还须再次进行公开的土地交易,即进入招拍挂流程才能进行后续的改造开发。


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