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整体资产评估

整体资产评估是指对参与某种经营活动的全体资产的价值进行的评估。

用于设立公司、企业股份化改制、发行股票上市、股权转让、企业兼并、收购或分立、联营、组建集团、法律诉讼、破产清算

中外合作、合资、融资、租赁、承包、抵押贷款等目的整体资产评估。

1.企业法人营业执照(或营业执照)复印件;

2.公司章程复印件;

3.最后一次验资报告复印件;

4.最新公司志(厂志),应包括企业历史沿革、隶属关系、组织机构、人员构成、主营业务、业绩及获得的荣誉等内容,若无公司志(厂志),则在《关于进行资产评估有关事项说明》中介绍以上内容;

5.重组方案。

1.公司改制、上市及其他经济行为的批文复印件;

2.资产评估立项批文复印件;

3.董事会关于进行资产评估的决议复印件。

关于进行资产评估有关事项的说明

根据财政部1999年3月2日财评字(1999)91号文件规定:资产评估的委托方和资产占有方须共同撰写《关于进行资产评估有关事项的说明》,并由法定代表人签字,加盖公章,签署日期。本资料是财产评估主管机关审查批准企业进行资产评估和评估机构开展评估活动的必要资料依据。

资产及负债清查评估明细表

应由资产占有方填列的资产及负债清查评估明细表共78份表格,财政部财评字(1999)91号文件规定了样表,由评估机构提供。资产占有方对本次评估中不涉及的资产及负债项目,其对应的明细表不填。

流动资产和负债评估资料

(一)流动资产评估资料

1.各流动资产项目明细账;

2.库存现金盘点表(附格式);

3.银行存款对账单和银行存款余额调节表,金额较大的银行存款的询征函复函(附格式);

4.外埠存款汇款凭证、银行本票存款和银行汇票存款申请书存根、信用卡存款进账单(第一联)、信用证保证金存款进账单(第一联);

5.短期投资股票和债券盘点表(附格式)或托管凭单;

6.大额应收款项的询证函复函(附格式),发函金额应占应收金额的90%以上;

7.各类存货盘点表(附格式);

8.委托代销商品合同、受托代销商品合同、委托加工合同。

(二)负债评估所需资料。

1.各负债项目明细账;

2.短期借款合同复印件;

3.大额应付款项询证函复函(附格式),发函金额应占应付金额的90%以上。

4.有关税收减免或优惠的文件复印件;

5.长期借款合同复印件;

6.发行债券的批文、公告等资料的复印件;

长期投资评估资料

1.长期投资合同(协议),包括补充协议的复印件;

2.长期股权投资凭证,包括股票管凭单;

3.长期债券盘点表(附格式)或托管凭单;

4.对控股的长期投资项目,应提供被投资单位的章程及评估基准日会计报表(有审计报告的,须提供审计报告);

5.对非控股的长期投资,被投资单位资产变化较大(账面净资产超过或减少占注册资本15%以上或固定资产初始投入项目内容或数量已变化15%以上)或投资超过三年的,应提供被投资单位经审计后的会计报表。

房屋建筑物评估资料

(一)产权证明文件复印件

1.国有土地使用证或其他替代性文件;

2.房屋所有权证;

3.自建房产(未办房产证)需提供征地、建筑、开工、竣工等有关证件;

4.外购房产(未办房产证)需提供购买协议及付款凭证;

5.固定资产管理卡片。

(二)数据资料

1.固定资产、累计折旧、固定资产清理明细账;

2.房产竣工决算资料,当地建筑安装定额标准、调差文件及当地建筑材料价格;

3.土地红线图、土地规划用途、建筑面积及规划部门批文;

4.待修理房屋建筑物资修复的可能性及费用(逐项表述);

5.强制报废房屋建筑物的查勘记录(逐项表述);

6.复杂、大型、独特、高价房屋建筑物查勘记录(逐项表述);

7.独立经营的房屋建筑物的收益状况(逐项表述);

8.室外管线图(包括上下水、煤气、暖气、蒸汽、电线、电缆等);

9.构筑物及其他辅助设施有关资料;

10.管道及沟槽有关资料;

11.企业总平面图。

设备评估资料清单

(一)产权证明文件复印件

1.国产重点设备购置发票及合同;

2.进口重点设备购置发票、合同、报关单、完税凭证;

3.车辆行驶证;

4.固定资产管理卡片。

(二)数据资料

1.设备安装竣工决算资料;

2.工艺流程图及说明;

3.设备概况(设备类型、特点、技术先进水平、购置年月、日常管理制度)简介;

4.配合评估人员填制重点设备评估勘查表及技术鉴定表;

5.配合评估人员填制车辆评估鉴定表;

6.重点设备检修记录、事故记录;

7.待修理设备修复的可能性及其费用说明(逐台表述);

8.待报废设备继续使用的可能性及其检测记录(逐台表述);

工程物资及在建工程评估资料

1.工程物资、在建工程明细账;

2.工程物资盘点表(附格式);

3.在建工程立项批文、建筑工程许可证、建筑安装合同、预算资料、当地建筑安装金额及取费标准。

土地使用权评估资料清单

(一)土地权属资料复印件。

1.国有土地使用权证书;

2.国有土地使用权出(转)让合同、协议;

3.政府有关部门关于土地使用问题的批文;

4.取得土地使用权有关费用的支付凭证。

(二)土地规划资料复印件。

1.用地红线图;

2.总平面布置图;

3.土地位置图(在城市行政区划图中标出);

4.土地开发规划说明及规划图;

5.土地规划用途、建筑面积、容积率、绿化标准及规划部门批文。

(三)土地状况资料

1.工程地质状况资料;

2.地貌状况资料(形状、坡度、障碍物等);

3.自然环境状况资料(生态、景观等);

4.建筑物情况资料(权属、数量、面积、结构、高度、建筑年代等);

5.其他地上附着物情况资料;

6.基础设施开发程度资料,即七通一平情况资料(道路、电力、通讯、自来水、污水、煤气、热气、地平)及开发费用;

7.商业服务设施配套情况资料。

(四)其他资料

1.城市行政区划图;

城市交通图(或旅游交通图);

无形资产明细账。

十一、其他无形资产评估资料

除土地使用权以外的其他无形资产评估包括:专利、专利技术、商标权、软件、商誉、特许经营权、用水权、用电权、通讯权等。评估上述无形资产,除提供无形资产明细账以外,尚需提供以下资料:

(一)专利评估所需资料

1.专利证书复印件;

2.取得专利权的实际成本(包括自创专利的研制成本和申请专利的费用及年费等,外购专利的转让合同及费用支付凭证、投资者以专利的投资协议、作价金额,受赠专利的手续及作价等);

3.专利技术评估所需资料。

(二)专有技术评估所需资料

1.技术鉴定、验证资料;

2.取得专利技术的实际成本(包括自创专利技术的研制成本,外购专利技术的转让合同及费用支付凭证,投资者以专利技术投资的投资协议、作价金额,受赠专利技术的手续及作价等);

3.专有技术的获利能力资料。

(三)商标权评估所需资料

1.商标证书及商标图样复印件;

2.商标取得成本(包括商标设计费、申报费、受让费用);

3.该种商标的产品的销售情况、市场占有率等资料。

(四)特许经营权评估所需资料

1.特许经营权的授权文件复印件;

2.取得经营权的成本;

3.特许经营权的获利能力资料。

十二、财务预测资料

对资料占有方进行企业整体评估时,须提供以下资料:

1.文字介绍企业生产经营的历史情况、生产经营特点、国家有关产业政策包括税收、信贷、资源、用工等方面优惠政策;

2.用系列经济指标说明企业在行业中的地位与优势;

3.前三年利润表;

4.国家有关政策和法规对产业的约束和禁止事项说明;

5.今后五年预测,包括:产品销量、价格、成本费用、追加投入、税金等事项;

6.说明可能发生的土地使用权、商标、专利技术等租赁费;

7.企业长期投资收益预测。

十三、其他与评估有关的资料

1.委托方承诺函(附格式);

2.会计制度调查表(附格式);

3.前三年的财务报告;

4.评估的委托、受托双方联系方式(附格式)。

附:有关表格及函件格式

1.资产负债清查评估明细表;

2.委托方承诺函;

3.银行存款和借款询证函;

4.往来款项询证函;

5.询价函;

6.会计制度调查表;

7.短/长期投资证券盘点表;

8.评估双方联系方式一览表;

9.存货及工程物资盘点表;

10.库存现金盘点表。

通常选用评估方法:

市场法

收益法

成本法

1、摸清家底,完善企业资产管理。以财务报告为目的的资产评估成为企业资产管理的重要环节。对有形资产的评估、管理与应用,多年来企业自身已经形成了一套比较科学有效的制度,其资产量在相关财务报告中已得到了充分的揭示。但是一个企业到底有哪些无形资产,其价值量如何,作为企业的管理者并不清楚,形成了资产管理的盲点。只有摸清这部分资产的真实价值,才能做到心中有数,进而变被动管理为主动管理,使之规范化,以保证企业资产的完整性。

2、为经营者提供管理、决策依据。无形资产价值其本质是无形资产的培育、发展情况,企业的创新能力和赢利能力,企业资源的利用状况和利用效率、效果,企业可持续发展的潜力,企业管理水平的高低等等。评估的过程是资产清查的过程,重点在于发现企业在资产管理、经营过程、资本结构、企业效率和盈利能力等各个方面存在的问题和不足,努力解决或为企业提供建设性的意见和建议,有利于经营者对无形资产投资做出明智的决策,合理分配资源,减少投资的浪费。

根据我国资产评估管理要求和国际资产评估惯例,资产评估中的资产评估准则有重置成本、现行市价、收益现值和清算价格等四种。
  1.重置成本
  重置成本也称现行成本或重置价值,它是指在现时条件下,按功能重置资产,并使资产处于在用状态所耗费的成本。 重置成本标准必须建立在资产续用的前提下才可使用,如果资产改变用途,或是无法经营而中断运转,在资产评估中就应改用其他价格标准。资产的续用形式有在用续用、转用续用和移用续用,不同续用形式会影响重置成本计价所考虑的具体因素。
  2.现行市价
  现行市价是指无形资产评估在公开市场上的销售价格,这种销售可以是实际销售,也可以是模拟销售。现行市价应是在有充分的市场竞争,交易双方都没有垄断及强制,而且双方都有足够时间和能力了解实情,具有独立的判断和理智的选择的条件下进行。决定资产现行市价的基本因素有:资产本身的再生产成本价格。一般来讲,资产价格高低取决于其生产成本的高低;资产现时功能状况、质量因素、技术参数及损耗状况,在一般情况下优质就会优价;市场供需情况,一般情况一项资产供大于求,其价格会下降;如果求大于供,价格就会上。
  我国在现时情况下,资产评估准则尚未完全形成,市场信息渠道尚不够畅通,评估者的实践经验有待进一步提高。因此,除土地及房屋评估以外,以现行市价作为价格标淮,对某些资产评估时尚有一定难度。
  3.收益现值
  收益现值是指资产评估产生的未来净现金流量的贴现现值之和。收益现值的本质是本金市场价格,是剩余价值的本金化。在市场经济条件下、投资者投资的直接目的是为了获得预期收益。在正常的经营条件下,投资者欲获得更多的收益,就必须在资产方增加投资或提高收益率。投资越多资产价值就越大,反之越小。从本金运动的目的看,本金和收益是可以相互转化的,投入一定量的本金,可获得定量的收益,反之,根据一定量的收益,也可追溯为一定量相应的本金。这就形成了两个概念:一是本金收益率,即投入的本金与预期收益的比率,二是收益本金化率,即预期收益还原为本金的比率。收益现值就是年预期收益除以适用本金收益率后的商。
  以收益现值作为资产的价格标准,意味着资产所有者流动的不是一般的商品买卖,而是将资产作为收益能力来买卖,无形资产评估在预期收益比较稳定的情况下:
  资产现值=收益现值=预期收益/适用资产收益率
  收益现值标准在应用中有两个不足,一是决定收益现值的预期收益额和资产收益率预测起来因难。二是用预期收益作为被评资产价值的基础,似乎与资产实体本身无关,故用起来难度大。但尽管如此,收益现值仍有其无法替代的优越性。
  收益现值标准是在企业持续经营的前提下,资产评估准则只能是整体资产或具有单独获利能力的资产,并且在预期收益较为稳定的条件下应用才较为科学。
  4.清算价格
  清算价格是指企业无形资产评估停止经营或破产后.要求在一定期限内以变现的方式处理其资产,以清偿债务和分配剩余权益条件下所采用的资产价值,也就是在非正常市场条件下资产拍卖的价格。企业停业的原因多种多样,可能是破产或是歇业,也可能是合作期满。但无论是什么原因停业,其核心问题都是清偿债务,而且通常情况下要以现金形式偿还。这就决定了清算价格的基本特点是快速变现。由于受到期限限制和买主限制,其价格一般大大低于现行市价。清算价格有强制清算价格,有序清算价格和续用清算价格。以清算价格作为资产的计价标准,称为清算价格标准。
  资产评估业务的价格标准应根据资产业务的性质、评估目的和前提条件加以选样。从原则上说,资产评估业务和价格类型应该是严格匹配的,不存在资产评估准则的相互替代问题。但在实践中出于种种原因和评估条件的需要,具体操作时可能产生价格类型替代的必要性。在某些情况下,这种替代还可能提高评估质量和资产业务质量,也便于实际操作。


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