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房屋评估价

房屋评估价就是中介机构依据相关数据对房屋进行评估后取得的价格。房屋评估价由评估单位进行实地考察之后作价。

其中,相关数据通过房屋评价办法获得。房屋评估计价办法是依照被评估房屋的常用结构、标准、用料情况计算重置完全价值 [1] ,然后按各类房屋的结构、装修、设备等组成情况的新旧程度折扣,而确定现值。城镇各种所有制 [2] 房屋进行交易、互换、抵押 [3] 、拍卖、典当、转让、析产、兼并、价拨、划拨、拆迁或以房抵债、入股、投资等,涉及房屋价格的活动,均依照本办法评估 [4] 作价。

房地产评估不是二手房交易 [5] 的必备程序,一般情况下二手房的买卖价格只要双方协商确定,房地产管理部门就会据此登记过户,只要以下几种情形发生时需要评估:

交易双方为确定合理的交易价格,也可以委托评估事务所进行评估,作为交易价格的参考。一般情况下,买卖双方都能自行确定交易价格,但如果有一方或双方对交易的二手房的价格没有概念,如境外人士或外地人,对国内或当地的房地产市场不了解,又不相信对方的报价或中介机构的评估,也往往要自行委托或双方共同委托有资格的评估事务所进行评估,然后参考评估价格确定双方的交易价格。

房地产保险评估,分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生或损失程度评估。

向银行申请房地产抵押贷款 [6] 时,抵押人以抵押物作为还款的担保。有些购房人为了少付首付款而多报二手房交易价格,高于实际价值的价格对贷款银行来说有很大风险,因此,银行为确定抵押物的担保价值需要对抵押人的房地产进行估价。有些借款人为了能比较顺利地贷到款项,证实其拥有的房地产价值,确定其可能获得的贷款金额,也会提前委托评估机构对自己的房地产价值进行评估。申请公积金贷款 [7] 的借款人,银行会要求其进行评估。

例如二手房买卖合同 [8] 签订后,一方以价格过高或过低而显失公平为由发生纠纷,一方或双方或仲裁机构、法院可委托专业评估机构对纠纷案件中涉及的争议房地产进行评估,为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。

房屋评估计价原则:是以房屋重置完全价值 [1] 确定各类房屋的价值为房屋评估计价的基本原则。房屋重置完全价值是指房屋评估时前一年重新建造该类房屋应花费的全部投资。 重置完全价值的确定,包括建筑安装工程造价、室外工程费、土地征用费 [9] 、拆迁补偿费及房屋座落地段、朝向、楼层等调节因素的增减价值。

1.建筑安装工程造价(简称工程造价),一律按房屋评估时前一年执行建筑安装工程费用定额以及有关规定,编制预算成本。在编制预算成本时,施工安装企业取费标准的确定,省辖市按地市级企业取费,县或县级市按县市级企业取费;材料价格的调整系数,一律按当年当地政府规定的材料价格调整系数及规定按实际调整的材料差价,合理确定。工程造价为确定重置完全价置的基础。

2.室外工程费,系指建筑物以外与建筑物直接配套的上下水设备、电照、甬路和化粪井等工程费用。

3.土地征用费,系指按《土地管理法》核定的征用土地补偿和安置补助费。

4.拆迁补偿费,系指拆除房屋收购费、临时过渡费、搬家费、停业损失费等。

5.房屋座落地段因素,具体表现为以级差地租为基础的地段差价。各市、县房地产管理机关可根据各地土地级差情况,划分若干地段,确定相应的地段差价。朝向差价,各地房地产管理机关可根据当地情况,依据房屋的不同朝向,确定不同的差价率。单元内各朝向增减差价率的代数和应趋近于零。楼层差价,各地房地产管理机关可根据多层或高层住宅的具体情况,确定标准价格楼层和其余各楼层的差价率。各楼层增减差价率的代数和应趋近于零。

6.根据房屋的特殊结构,对于房屋的重置完全价值还可作出增加或减少的规定。对于房屋特殊屋面做法和墙体厚度,应以当地的标准和通用的做法及厚度为基础计算调整分值。室内净高,一般居住用房以室内净高2.8米为基础,在其他条件不变的情况下,每增高或降低10厘米,房屋建筑造价即增加或减少2%左右,可按此计算其调剂分值。对于礼堂、剧院以及房屋的地下室、暗楼、借墙、共墙等,均可结合房屋建筑的实际情况和技术、业务上的具体规定,作出增减价值的规定。

影响房屋价格评估的因素主要有四个方面,包括区域 [10] 因素、房屋因素、市场因素和心理因素。

区域因素:主要包括地段等级、交通条件、小区环境、配套设施、未来发展前景及环境污染等。其中地段等级是影响房屋价格的重要因素。小区环境的好坏直接影响着人们的居住品质。有一定的绿化、停车位、有公共活动场所配套并且整洁干净的小区,则有助于房屋价值的提升。

房屋因素:房屋的成新率 [11] 、楼层、朝向、户型格局、房屋装修、燃气状况、物业类型、通风采光、景观等。其中对房屋价格影响较大的是房屋成新率、楼层、朝向及户型格局。另外,虽然房屋装修对房屋价格有一定的影响,但是由于每个人喜好风格不同,因此装修只能在一定程度上给予适当考虑。一般来说,装修5年以上的价值基本上降为零。此外,房屋的燃气状况、物业类型、采光及景观等,对房屋价格都有一定的影响。

市场因素:房源多,价格平衡,自然房子要便宜一些;相反,则要贵一些。

心理因素:购房者的偏好及交易心态对二手房的价格也有较大的影响,如果购房者特别偏好某一区域的房屋,或者急于买房,那么这些房屋价格在一定程度上也会升高。

房屋评估计价方法:以房屋建筑总面积(平方米)、按测定的重置单价计算房屋重置完全价值(原值),根据评估的房屋新旧程度,计算房屋现值(净值)。其计算公式如下:

1.房屋重置完全价值(原值)=房屋建筑总面积×房屋重置单价±房屋的增减价值

2.房屋现值(净值)=房屋重置完全价值(原值)×评估的房屋新旧程度(%)

3.房屋应提折旧=房屋重置完全价值(原值)-房屋现值(净值)

4.年折旧额=房屋重置完全价值(原值)×(1-残值率)÷耐用年限

5.年折旧率=年折旧额÷房屋重置完全价值(原值)×100%

6.尚可使用年限=房屋的耐用所限×评估的房屋新旧程度(%)

中介估价采用“市场比较法”,即选择与待估价房屋在区位、权益和实物状况方面相同或相近的数个成交价格进行比较和计算。所以评估值与交易价之间上下浮动相差5%~10%都是正常的。同时房屋交易中买卖双方的因素,也容易造成房屋交易价与评估价之间的差异。如买卖双方为利害关系人;或者卖家急于出售或买家急于购买的情况;或者买方或卖方对市场行情缺乏了解;或者买方或卖方有特别动机或特别偏好等都会引起成交价与市场价的不同。此外,不同的评估机构或不同评估人员对同一宗房地产的评估结果也可能出现差异。

1.凡进行房屋评估作价的单位和个人,必须持有关证件向当地房地产交易管理处(所)申报,由当地房地产交易管理处(所)安排专业评估人员进行评估作价。

2.评估人员要对房屋图卡资料复查核对,进行现场勘察、测绘、评议,准确丈量房屋的建筑面积、使用面积,调查房屋的建筑年代、朝向、层次和用途,按照房屋评估标准勘察记录房屋的结构、装修、设备的完损等级、新旧程度和房屋的增减价值。

3.整理勘察记录,计算房屋的重置完全价值(原值)、现值(净值),尚可使用年限、残值等。

4.整理填写房屋完损等级勘估表和房屋价值评估表,作为提供确定房屋价格的依据。

房地产价格评估收费标准

档次

房地产价格总额(万元)

累计计费率‰

1

100以下(含100)

5

2

101以上至1000部分

2.5

3

1001以上至2000部分

1.5

4

2001以上至5000部分

0.8

5

5001以上至8000部分

0.4

6

8001以上至10000部分

0.2

7

10000以上部分

0.1

宗地地价评估收费标准

序号

土地价格总额(万元)

累计计费率‰

1

100以下(含100)

4

2

101以上至200部分

3

3

201以上至1000部分

2

4

1001以上至2000部分

1.5

5

2001以上至5000部分

0.8

6

5001以上至10000部分

0.4

7

10000以上部分

0.1

基准地价评估

序号

城镇面积(平方公里)

收费标准(万元)

1

5以下(含5)

4-8

2

5-20(含20)

8-12

3

20-50(含50)

12-20

4

50以上

20-40

[2]


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