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等额本息还款法

等额本息还款法即把按揭贷款的本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到还款期限的每个月中,每个月的还款额是固定的,但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。

等额本息还款法,即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息,其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。由于每月的还款额相等,因此,在贷款初期每月的还款中,剔除按月结清的利息后,所还的贷款本金就较少;在贷款末期每月的还款中,剔除按月结清的利息后,所还的贷款本金就较多。 这种还款方式,实际占用银行贷款的数量更多、占用的时间更长,同时它还便于借款人合理安排每月的生活和进行理财(如以租养房等),对于精通投资、擅长于“以钱生钱”的人来说,无疑是最好的选择。

每月还款额=贷款本金×[月利率×(1+月利率) ^ 还款月数]÷{[(1+月利率) ^ 还款月数]-1}

等额本息还款公式推导 设贷款总额为A,银行月利率为β,总期数为m(个月),月还款额设为X,

则各个月末所欠银行贷款为:

第一个月末:

第二个月末:

第三个月末:

由此可得第n个月末所欠银行贷款为:

由于还款总期数为m,也即第m月末刚好还完银行所有贷款,因此有:

由此求得:

一字之差,却是截然不同的两种还款方式。即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息,

其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。

在贷款后期因贷款本金不断减少、每月的还款额中贷款利息也不断减少,每月所还的贷款本金就较多。这种还款方式,实际占用银行贷款的数量更多、占用的时间更长。

等额本金还款法

即借款人每月按相等的金额(贷款金额/贷款月数)偿还贷款本金,每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清,两者合计即为每月的还款额。

计算公式

每月应还本金:a/n

每月应还利息:an*i/30*dn 等额本金法每月应还利息=贷款结余金额×年利率/12

注:a贷款本金i贷款月利率n贷款月数 an第n个月贷款剩余本金,a1=a,a2=a-a/n,a3=a-2*a/n...以次类推 dn 第n个月的实际天数,如平年2月就为28,3月就为31,4月就为30,以次类推

由于每月所还本金固定,而每月贷款利息随着本金余额的减少而逐月递减,因此,等额本金还款法在贷款初期月还款额大,此后逐月递减(月递减额=月还本金×月利率)。例如同样是借10万元、15年期的公积金贷款,等额还款法的月还款额为760.40元,而等额本金还款法的首月还款额为923.06元(以后每月递减2.04元),比前者高出162.66元。由于后者提前归还了部分贷款本金,较前者实际上是减少占用和缩短占用了银行的钱,当然贷款利息总的计算下来就少一些(10年下来共计为3613.55元),而并不是借款人得到了什么额外实惠!

此种还款方式,适合生活负担会越来越重(养老、看病、孩子读书等)或预计收入会逐步减少的人使用。

也就是说,等额本息还款法实际上是等比数列,等额本金还款法是等差数列。

可见,等额本金还款方式,不是节省利息的选择。如果真正有什么节省利息的良方,那就是应当学会理智消费,根据自己的经济实力,量体裁衣、量入为出,尽量少贷款、贷短款,才是唯一可行的方法。

许多人由于不了解银行的利息计算原理,误以为采用等额本金还款法就可以节省利息,实际上根本不是那回事。

①贷款利息的多少由什么因素决定大家都知道,钱在银行存一天就有一天的利息,存的钱越多,得到的利息就越多。同样,对于贷款来说也一样,银行的贷款多用一天,就要多付一天的利息,贷款的金额越大,支付给银行的利息也就越多。

银行利息的计算公式是:利息=资金额×利率×占用时间。

因此,利息的多少,在利率不变的情况下,决定因素只能是资金的实际占用时间和占用金额的大小,而不是采用哪种还款方式。这是铁定不变的道理!

不同的还款方式,只是为满足不同收入、不同年龄、不同消费观念人们的不同需要或消费偏好而设定。其实质,无非是贷款本金因“朝三暮四”或“朝四暮三”式的先还后还,造成贷款本金事实上的长用短用、多用少用,进而影响利息随资金实际占用数量及期限长短的变化而增减。

可见,不管采取哪种贷款还款方式,银行都没有做吃亏的买卖、客户也不存在节省利息支出的实惠。

以最新贷款基准利率为准;

以万元贷款为例,不同年限的贷款每月还款金额为:

贷款年限

年利率 %

月利率 ‰

月还款额 (元)

1

5.31

4.425

利随本清

2

5.4

4.5

440.51

3

5.4

4.5

301.51

4

5.76

4.8

233.75

5

5.76

4.8

192.21

6

5.94

4.95

165.45

7

5.94

4.95

145.8

8

5.94

4.95

131.12

9

5.94

4.95

119.76

10

5.94

4.95

110.72

11

5.94

4.95

103.36

12

5.94

4.95

97.27

13

5.94

4.95

92.16

14

5.94

4.95

87.8

15

5.94

4.95

84.06

16

5.94

4.95

80.82

17

5.94

4.95

77.98

18

5.94

4.95

75.48

19

5.94

4.95

73.27

20

5.94

4.95

71.3

21

5.94

4.95

69.54

22

5.94

4.95

67.95

23

5.94

4.95

66.53

24

5.94

4.95

65.24

25

5.94

4.95

64.06

26

5.94

4.95

63

27

5.94

4.95

62.02

28

5.94

4.95

61.13

29

5.94

4.95

60.32

30

5.94

4.95

59.57

优点:每月还相同的数额,作为贷款人,操作相对简单。每月承担相同的款项也方便安排收支。

缺点:由于利息不会随本金数额归还而减少,银行资金占用时间长,还款总利息较以下要介绍的等额本金还款法高。

适用人群:收入处于稳定状态的家庭,买房自住,经济条件不允许前期投入过大,可以选择这种方式,如公务员、教师等收入和工作机会相对稳定的群体。

等额本息还款法案例

银行利息的计算公式是:利息=资金额×利率×占用时间。

设定贷款的基本条件是:

即贷款人申请的为首套住房贷款,享受基准利率下浮15%的优惠政策,2008年5月15日为贷款发放日,贷款金额为30万元,贷款年限为20年。

等额本息:还款利息243616元

大多数房贷客户选择的还款方式为等额本息还款法,即每月均摊贷款本金和总利息,各月还款金额相同,这种情况下,30万元20年的房贷,按5年期以上贷款优惠利率6.66%计算,每个月的还款金额为2265.07元(还款期内每月所还款本金由少到多、利息由多到少),20年(240期)后共偿还银行贷款利息243616元,本息合计为543616元。

1、递交申请材料

2、银行受理(调查、审批)

3、双方签订授信合同

4、办理抵押担保,额度生效

5、当您需要使用贷款时,可以通过银行营业网点、自助设备和网上银行自行办理借款、还款手续

首付比率:一般情况下,一手房首付30%、二手房首付30%。第二套房首付款最低6成,贷款利率相当于基准利率1.1倍。

支付利息款:405742.77元(贷款50万,还款30年,贷款利率6.65%%计算)。

费 率:保险费: 客户自愿选择向保险公司投保,银行不收取保险费;律师费:银行不收取客户律师费,担保费视办理业务品种而定。

优惠利率:贷款利率最低可按照中央银行规定同期限人民币基准利率的0.85倍执行。

贷款期限:个人一手房最高为30年,个人二手住房贷款的期限最长不超过20年。

放款时间:一般情况下,三到五个工作日即可放款,具体时间视申请人情况而定。

房龄要求:理二手房贷款时房龄最长20年。

其他特点:每月归还相等的金额。

从某种意义上说,购房还贷,等额本金法(递减法)未必优于等额本息法(等额法),到底选择什么样的还贷方法还要因人而异。“等额本息还款法”就是借款人每月始终以相等的金额偿还贷款本金和利息,偿还初期利息支出最大,本金就还得少,以后随着每月利息支出的逐步减少,归还本金就逐步增大;“等额本金还款法”(递减法)就是借款人每月以相等的额度偿还贷款本金,利息随本金逐月递减,每月还款额亦逐月递减。

两种还款方法都是随着剩余本金的逐月减少,利息也将逐月递减,都是按照客户占用管理中心资金的时间价值来计算的。由于“等额本金还款法”较 “等额本息还款法”而言同期较多地归还贷款本金,因此以后各期确定贷款利息时作为计算利息的基数变小,所归还的总利息相对就少。举例来说,A、B两人同时申请个人住房公积金贷款10万元,期限10年,合同生效时间为2005年6月20日。A选择等额本息还款法,B选择等额本金还款法。如不考虑国家在利率方面的调整因素,A每月的还款额相同,都为1032.05元,期满后共需偿付本息123846元。B第一个月还款额为1200.83元,以后随着每月贷款期末余额的减少而逐月减少还款额。最后一个月还款额为836.40元,期满后共需偿付本息122233.90元(注:计算B的还款额时,假定每月都为30 天,实际还款应以每月实际天数计算)。所以,在相同贷款金额、利率和贷款年限的条件下,“等额本金还款法”的利息总额要少于“等额本息还款法”,以贷10 万10年为例,B比A要少支付利息1612.10元。

适合自己的才是最好

购房按揭的还款方式主要有两种,即等额本息还款法(等额法)和等额本金还款法(递减法)。前者是将消费者所贷款的总额(本金),加上贷款年限内本金产生的总共利息,得出本息总额,然后除以贷款的总计月数,得出消费者贷款年限内每月的还款数额;后者是以每月为利息清算单位,就是说,消费者每月还款的数额是由每月所还的本金,加上上月贷款总额产生的利息构成,其中每月所还本金就是消费者贷款总额除以贷款总月数得出的数额。

传统的观点认为,等额法有一个好处,就是每个月还款的数额是固定的,在消费者月收入相对固定的情况下,一般不会因为还款而感到压力;而递减法前期本金基数较大,产生的利息就比较多,消费者前期的还款压力是比较大。在计算中记者得到这样的数据:采用等额法每月还款额为3235.6135元,而采用递减法第一个月和最后一个月的还款额分别为4270.67元、1672.70元。由此可以得出,采用递减法,首月还款要比等额法高1035.0565元,最后一个月还款则比等额法低1562.9135元。

可见,选择递减法,前期还款相对较重,但如果能咬咬牙经受住“三板斧”,那么还款数额会逐月减少,还款压力也会变得越来越轻松,最后节省大笔的利息支出,还是非常值得的。


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